This paper empirically analyzes the market for Jeonse and housing finance in South Korea, approaching from multiple angles. Recently, controlling skyrocketing Jeonse price has become the biggest issue for the government regulators concerned with housing market stability. Despite extensive researches on the reasons for the unique existence of Jeonse contracts in Korea, there has yet been no empirical study
on Jeonse in relation to mortgage market. It is usually assumed that under-developed housing financial market is partly attributable to the popularity of Jeonse, or that the dominance of Jeonse has prevented mortgage market from developing. Our research goal is to empirically prove these assumptions, and observe how the relationships change after the 2008-2009 global nancial crises, using both aggregate and micro-level data. First, to analyze the static and dynamic relationship between Jeonse and mortgage at the aggregate level, we use OLS regression model and VECM (Vector Error Correction Model),respectively, as our frameworks. Second, at the micro level, we use panel data for the period after the financial crisis to identify the determinants of Jeonse`s quantity. Last, we use the same micro-level data to analyze the determinants of Jeonse price after the crisis. The paper concludes with a brief summary of the results and their policy implications.
본 연구는 글로벌 금융위기 이후 한국의 전세와 주택금융시장을 다양한 각도에서 분석한 실증연구이다. 최근 치솟는 전세가격을 통제하기 위한 다양한 정책들이 시도되었으나 별다른 효과가 없어, 전세시장에 대한 철저한 연구의 필요성이 더욱 대두되고있다. 한국에서만 특이하게 존재하는 전세제도에 대한 연구는 수없이 많지만, 주택금융시장과의 관계에 관한 실증연구는 아직 없다. 주택금융시장이 발달하지 못하여 전세가 발전한 것인지, 반대로 지배적인 전세로 인해 주택금융시장이 선진국에 비해 발달하지 못한것인지는 명확하지 않다. 따라서 본 연구는 총량적, 미시적 데이터를 모두 활용하여 이 같은 가설을 실증적으로 검증하고자 한다. 첫째, 두 시장이 금융위기를 전후로 어떻게 변화하였나 알아보기 위해 최소자승추정법 (OLS)과 벡터오차수정모형 (VECM)을 사용해서 정적인 관계와 동학적 관계를 살펴보고, 둘째, 고정효과모형(Fixed Effects Model)을 바탕으로 패널 회귀분석(Panel regression)을 통해 금융위기 이후 전세 거래량의 결정요인을 알아보며, 셋째, 같은 분석 방법으로 금융위기 이후 전세 가격을 결정하는 요인이 무엇인지 확인한다. 마지막으로 분석 결과들이 정책적으로 함의하는 바가 무엇인지 살펴본다.
