In this thesis, I estimate housing prices indexes using hedonic regression model and repeat sales model. For the specification, I use both the real price data supplied by the National Ministry of Land, Transport and Maritime affairs and the characteristic data supplied by real estate brokers from January, 2006 to May, 2008. Also, I decompose the Seoul apartment market into 3 representative markets, and I compare the indexes with the KB index, which is one of the popular real estate price indexes. Finally, I test the efficiency of the indexes, using both the monthly return of the indexes and the average cost of land.
I verify that the prices differ between the good educational region and others, to the maximum 80% high, and there are the similar rising patterns between hedonic regression model and repeat sales model during sample period. In testing 3 indexes` homogeneity, although there is no difference between repeat sales model and KB index, there exist the significant volatility differences in the paired tests among 3 indexes except for the cold market. Especially, the index based on hedonic regression methodology reflects well the movement of the average cost of underlying asset.
본 연구에서는 국토해양부에서 제공하는 실거래가 정보와 각종 정보 제공 업체에서 제공하는 특성 변수를 활용하여, 2006년 1월부터 29개월 동안의 자료 기간에 이뤄진 거래를 바탕으로, 전 세계적으로 부동산 지수 생성에 많이 사용되고 있는 헤도닉 회귀 모형과 반복매매 가격 지수법을 활용하여 서울시 11개 행정구를 대상으로 시장 세분화를 통하여 아파트 가격 지수 산정을 실시하였다. 또한 이렇게 산출된 지수를 중심으로 국내에서 대표적으로 사용되고 있는 부동산 가격 지수인 KB지수와 비교하는 과정을 거치고, 또한 지수의 월간 수익률을 이용하여 지수의 효율성에 대하여 검정을 실시하였다.
실증분석 결과, 주된 관심의 특성변수인 교육 환경 우수 여부에 따라 최대 80%의 가격 차이를 만들어 내고 있었고, 일반적으로 헤도닉 회귀 모형과 반복매매 가격 모형 모두에서 2006년 말과 2008년 초에 각각 부동산 시장 과열 양상과 국회의원 선거 등의 이유로 상승세를 이어감을 볼 수 있었다. 또한 헤도닉 회귀 모형과 반복매매 가격 지수법, KB지수의 동일성 검정 결과, 반복매매 지수법과 KB지수 사이에서는 유의한 차이가 드러나지 않았지만, 헤도닉 회귀 모형과 KB지수, 그리고 헤도닉 회귀 모형과 반복매매 가격 모형 사이에서는 냉각 시장을 제외한 모든 시장에서 분산, 즉 변동성이 차이가 남을 알 수 있었다. 마지막으로, 지수의 효율성을 점검한 결과, 특히 헤도닉 회귀 모형을 이용하여 생성된 부동산 지수가 기초 자산으로 삼고 있는 부동산 가격을 잘 반영하고 있는 것으로 나타났다.
