The housing policy of the Korean government before the 2000s mainly focused on solving quantitative aspect of housing problem. Recently the housing supply ratio of Korea has reached over 100%, and Korea does not suffer housing shortage problem any more. However, qualitative aspect of housing problem, in particular, unequal distribution of housing still persists. According to the outcome of the 'Census of Population and Housing in 2000,' the ratio of households residing in housing, which is below the minimum housing standard, reached 23% of all households, and the ratio of households with a single room is around 10% of all households.
In order to ease unequal housing consumption between social classes, the Korean government has managed various kinds of housing related programs such as government subsidies, residential environment improvement projects, and a variety types of public housing supply. The government subsidies and supports for residential environment improvement projects are directly delivered to beneficiary. For the public housing supply, the benefits from government finance, housing site and taxation support policies are provided to housing business, which is to be delivered to tenants with sales price and rental fee regulations.
The impact from the government support and regulatory policies on public housing programs must be given to their applicable target group. It is necessary to assess how well the effects of the government policies are delivered to the initially planned target group (effectiveness), how much amount of government support is provided to tenants (efficiency), and whether the government support is distributed to tenants equally considering their income level(equity). Therefore, it is required to develop an impact assessment system of the government support and regulatory policies on public housing programs. At the present, there exist no sustainable system to monitor and evaluate the impact of these support policies. It is the fact that it is quite difficult to make a decision of what policy measures, for whom, and how much amount of government support to be provided according to changes in housing related situations. In this regard, with the development and utilization of an assessment model to evaluate various support policies in the housing field it is possible enhance the effectiveness, efficiency, and equity of the government support policy.
Considering the current situation in the housing field, this study is focused on developing an assessment model to monitor and evaluate the impact of support policies by each public housing program and formulating practical methods to utilize this model for the government policy establishment with empirical results. This study aims to maximize the impact of housing policy by applying the developed model to the housing policy establishment and assessment process.
The main structure of this study is summarized as follows: Chapter 1 is an introduction, and the current support and regulatory policies for public housing are presented in the chapter 2. The support policy includes government support, long-term and low-rate loan of the National Housing Fund and low-priced supply of public housing site, as well as tax reduction/exemption related housing, and as for the regulatory policies there exist sales price control, rental deposit and payment control and so on. Chapter 3 presents the equation to estimate the government support amount for public housing programs and empirical results with case study. In the chapter 4, an estimation model is established to measure the monetary benefits of public housing tenants with empirical results. Chapter 5 presents an impact assessment model to evaluate the efficiency, equity, effectiveness of the government support and regulatory policies for public housing programs and its strategic implications.
This study selects several public housing programs for analysis on purpose of establishing an evaluation model of housing support policies and presents practical methods to apply the model to the housing field. In this regard, additional studies are needed to establish a comprehensive evaluation model to be applied to all types of housing programs supported by the government. The result of this study is expected to be important materials for more advanced studies in the future.
2000년대 이전 정부의 주택정책은 주로 양적인 부족문제를 완화시키는 데에 중점이 두어졌다. 그러나 최근들어 주택보급률이 100%를 넘어서게 되어 전국적으로 볼 때 주택의 양적인 부족문제는 크게 완화되었다. 그러나 주거의 질적인 문제, 특히, 주택배분의 불균형 문제는 여전히 상존하고 있다. 2000년에 실시한 「인구 주택 총조사」결과에 의하면, 최저주거기준 이하에 거주하는 가구의 비율이 23%에 이르고, 단칸방 거주가구 비율도 전체가구의 10% 수준에 달한다.
이와 같은 계층간 주택소비의 불균형 문제를 완화시키고자 정부는 저소득층을 위한 주택정책의 일환으로 주거보조금 지급, 주거환경 개선사업, 다양한 유형의 공공주택 공급 등 여러 유형의 주택관련 프로그램을 운용하고 있다. 주거보조금 지급 및 주거환경 개선사업 등은 수혜자에게 직접 전달하고 있다. 공공주택의 공급은 주택사업자에게 금융, 택지, 조세 측면에서각종의 지원정책을 실시하고, 그 효과가 입주자에게 전달될 수 있도록 분양가격 및 임대료를 통제하고 있다.
공공주택에 대한 정부의 각종 지원 및 규제 정책은 그 효과가 당초 설정한 목표집단에게 적합하게 전달되어야 한다. 따라서 이들 정책의 효과가 당초 설정한 목표집단에게 전달되는가(효과성), 정책적 지원금액 중 얼마만큼이 입주자에게 전달되는가(효율성), 소득 등을 감안할 때 균형있게 배분되는가(형평성) 등을 평가하는 과정이 필요하다. 이를 위해서는 공공주택 프로그램에 대한 지원 및 규제 정책의 효과를 평가하는 체계를 개발하는 것이 필수적이다. 그러나 현재로서는 이들 지원정책의 효과를 사전에 예측하고 사후 평가할 수 있으며 지속가능한 시스템이 없는 실정이다. 이에 따라 주택부문과 관련된 여건이 변화하는 경우, 어떤 정책수단을, 누구를 위하여, 얼마만큼의 크기로 조정하여 시행할 것인지를 판단하기 어려운 것이 현실이다. 따라서 주택부문에서 시행되고 있는 각종 지원정책의 효과를 예측 모니터링할 수 있는 평가모형을 개발하고, 이를 정책에 적용한다면 주택정책의 효과성, 효율성 및 형평성을 제고할 수 있으며, 적시에 적합한 정책을 실행함으로써 정책의 실효성을 제고시킬 수 있을 것이다.
이러한 현실을 인식하여 이 연구에서는 공공주택 프로그램별로 지원정책의 효과를 사전에 예측하고 사후 모니터링할 수 있는 평가모형을 개발하는데 중점을 두었으며, 실증분석을 통하여 모형의 실제적 적용방법을 모색하였다. 이 연구는 궁극적으로 개발된 모형을 주택정책의 수립 및 평가과정에 적용하도록 함으로써 주택정책의 효과를 극대화하는 데에 그 목적이 있다.
연구의 구성을 요약하면, 제1장 서론에 이어 제2장에서는 공공주택에 대한 현행 지원 및 규제 정책의 내용을 살펴보았다. 지원정책에는 재정지원 및 국민주택기금의 장기·저리 융자, 공공택지의 저가공급, 주택관련 조세의 감면 등이 포함되며, 규제정책에는 분양가격 통제, 임대보증금 및 임대료 통제 등이 포함된다. 제3장에서는 공공주택에 대한 정책적 지원금액을 추정하기 위한 식을 설정하고 사례를 이용하여 실증분석을 시도하였다. 제4장에서는 공공주택의 입주자가 얼마만큼의 혜택을 받는가를 추정하기 위하여 경제적 편익을 추정하는 모형을 설정하고 실증분석을 실시하였다. 제5장에서는 공공주택에 대한 정부의 지원 및 규제 정책이 얼마나 적합하게 시행되었는가를 살펴보기 위하여 효율성, 형평성, 효과성을 평가하는 모형을 설정하여 정책평가를 시도하고 정책적인 시사점을 제시하였다.
주요한 정책적 시사점을 요약하면, 첫째, 공공주택에 대한 정책지원의 효율성이 높게 나타나 현금지원보다는 공공주택을 공급하는 것이 더 효율적인 것으로 분석되었다. 둘째, 효과성 분석 결과, 정책 목표계층이 아닌 가구가 공공주택에 다수 입주하여 입주자의 선정기준 재정립 및 관리의 필요성이 제기되었다. 셋째, 공공임대주택의 규모제한은 입주자의 편익을 크게 감소시키는 것으로 나타나 공급규모와 임대료를 탄력적으로 조정할 필요성이 제기되었다. 넷째, 공공주택 입주자와 비입주자간의 형평성을 제고하기 위하여 공공주택에 입주하기 어려운 최저소득계층에 대한 지원을 강화할 필요가 있는 것으로 평가되었다.
이 연구는 예시적으로 몇 가지 공공주택 프로그램을 선정하여 주택부문에 대한 지원정책의 평가모형을 설정하고 실제 적용방법을 제시하고자 하는 것이다. 따라서 향후 정부가 정책지원을 하는 모든 주택사업 프로그램에 적용하기 위해서는 종합적 평가모형 수립을 위한 추가적인 연구가 있어야 할 것이다. 이 연구에서 도출된 결과들은 향후 보다 진전된 연구를 위한 중요한 기초자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.
