This study analyzes apartment price and profit transition effect by regions based on Diebold and Yilmaz(2012) theory. The time frame was from June 2003 to December 2022, covering the 15 top local governments in the region and 51 sub-regions in Seoul and Gyeonggi, and 18 sub-regions at the city/ward level in Busan and Chungcheongbuk-do. The study shows that Busan, Daegu, and Daejeon had effecft on Korean apartment price, and the degree of effect is subject to change baesd on regional event such as government and local government's policy. Compared to media reports in same period, Diebold and Yilmaz's methodology proved to be effective in analyzing Korean apartment price. Additionally, the study has visualized regional transition effecft via network theory. Based on the anlsysis of modularity aiming to identify regional community, there is a tendancy of community's modularity being gradually decreasing, which indicate that regional effect is being changed respecitvely. This study is meaningful in that the result may be applied to ProTech service especially in services such as direclty displaying and visualizing regional transition effect flow to the users in need.
본 연구는 Diebold와 Yilmaz(2012)가 제안한 방법론을 활용하여 지역별 아파트 매매가격 수익률의 전이효과를 분석하였다. 시점은 2003년 6월부터 2022년 12월까지, 지역은 광역 지자체 15개 상위 지역과 서울, 경기의 51개와 부산 충청북도의 시/군/구 단위 하위 18개 지역을 대상으로 했다.
분석 결과, 부산, 대구, 대전 순으로 전국의 아파트 매매가격에 영향을 끼쳤다는 점을 확인하였으며, 이러한 영향은 정부/지자체 정책 등 지역별 이벤트에 따라 추세가 달라지고 있음을 알 수 있었다. 해당 시기 언론 보도와 비교했을 경우, Diebold와 Yilmaz의 방법론(2012)은 국내 아파트 매매가격 분석에 유용하였다.
추가로, 지역간 전이효과를 네트워크 분석 방법론을 통해 분석 및 가시화하였다. 지역들의 군집 파악하는 방법인 Community detection를 수행한 결과, 커뮤니티 결합도 (Modularity)가 점진적으로 낮아지는 경향이 있음을 확인하였는데, 이는 국내 아파트 매매가의 지역간 연관도가 유동적으로 변화되고 있음을 시사한다.
이러한 연구 결과는 프롭테크(PropTech) 서비스에도 도입 가능해 연구의 실효성과 실증성이 있다고 할 수 있다. 부동산 매매가와 지역간 상관 관계 흐름을 직관적으로 사용자에게 보여 질 수 있는 신규 서비스 방식 등을 고려해볼 수 있다.
또한, 정부 차원에서는 특정 지역의 가격 변화가 타 지역으로 전이되는 추이를 이해하고 예측함으로써 규제에 의한 풍선효과나 국토균형 발전을 위한 부동산 정책 수립시에도 유효하게 활용될 수 있을 것으로 기대된다.
