This paper aims to investigate the characteristic of the housing price bubbles in Korea. To this end, I use state-space models with Markov switching to extract a regime-switching time series of bubble process. I separate two distinct periods in the bubble process from each other, one in which bubble has low-volatility and one in which bubble has high-volatility. Furthermore, using error correction model and impulse response function analysis, I examine the relationship between estimated bubble/price ratio and macroeconomic fundamentals for each regime. From the empirical analysis, I find significant two-regime specification for housing bubbles in Korea and evaluate the dynamics of bubble/price ratio. And plus, I find bubble/price ratio has positive relationship with household debt and negative with interest rate and industrial production in the long-term. In the short view, only interest rate has significantly negative effect on bubble/price ratio in the low-variance period.
버블은 오래 전부터 자산 가격 결정 메커니즘 및 자산 가격의 과도한 변동성과 연관되어 학계에서 연구되었다. 몇 차례 큰 버블 붕괴를 겪으면서 일반 대중들도 버블에 대한 관심이 크다. 1990년대 초 일본의 부동산 폭락, 2008년 미국 발 글로벌 금융위기는 모두 자산 가격의 버블이 붕괴되는 과정에서 나타난 부작용이다. 한국에서는 부동산이 가계자산 구성에서 매우 큰 비중을 차지하기 때문에, 부동산 버블은 연구 가치가 매우 큰 영역이라고 할 수 있다.
본 논문은 한국의 주택가격의 버블을 추정하고 그 특성에 대해서 살펴보는 것을 목적으로 한다. 본 논문은 버블의 특성을 자세히 파악하기 위해 버블을 시계열로 추정하는 과정에서 국면전환을 도입하였다. 이는 한국 부동산 시장의 버블 연구에서 최초로 활용되는 방법론이다. 한 발 더 나아가 버블이 거시경제로부터 어떻게 영향을 받는지 계량모형을 통해 분석했다는 점에서 의의를 갖는다.
실증 분석을 위해 부동산 시장에서 대표성을 갖는 전국 아파트 매매가격을 대상으로 삼았다. 분석 기간은 1998년12월부터 2015년 10월(월 단위)이다.
분석을 위해 상태공간모형에 국면전환이 가미된 방법론을 적용해서 버블의 시계열을 추출했다. 국면전환을 도입함으로써 버블/가격 비율의 변동성이 작을 때(국면 1)와 클 때(국면2)로 구분해서 살펴볼 수 있다. 버블/가격 비율을 추출해 본 결과, 2000년 대 중반에 대중들의 인식과는 다르게 버블/가격 비율이 점차 안정을 찾아가는 모습을 보여주었다. 부동산 가격이 많이 오르긴 했지만 2000년대 초중반은 모든 자산 가격이 다 같이 상승하는 호황기였기 때문이라고 판단된다. 또한, 2008년 글로벌 금융위기에 한국 주택가격은 버블이 폭락하는 모습을 보여주지 않았다. 해당 시기에 매매가격이 2% 정도 밖에 떨어지지 않은 데 비해 금리는 큰 폭으로 떨어지면서 오히려 버블의 비중이 커지는 양상을 보여주었다.
거시경제와의 관계를 살펴보기 위해서 오차수정모형과 분산분석, 그리고 충격반응함수 분석을 실시했다. 이를 통해서 가계부채가 커지면 버블/가격 비율이 장기적으로 올라가고, 산업생산지수와 금리가 오르면 버블/가격 비율이 장기적으로 내려가는 관계가 있다는 것을 파악했다. 한편, 단기적으로는 버블/가격의 변동성이 작을 때, 즉 시장이 안정화 되어 있을 때, 금리가 버블의 즉각적인 반응을 이끌어 낼 수 있음을 알게 되었다.
