This study’s objective is to test the existence of bubble in the housing price which recently re-bounced rapidly in certain areas. This will be meaningful and of interest because a bursting bubble in a housing market could lead to a decrease in the value of household wealth and a shrink in consumption, resulting economic shock as it happened in Japan in the 90s. In order to achieve this objective, this research follows two staged-methodologies, using Gallin(2006), Mikhed & Zemcik(2009)’s structural model of the housing price as regression model. The first is ‘Integration/Cointegration based test’, in which I test unit root and cointegration relationship in time series data of housing price and fundamental variables such as rent, economy level, permit over housing construction, interest rate, and financial institution liquidity. Second is ‘Case & Shiller(2003) methodology’. In ‘Case & Shiller(2003) methodology’, the theoritical price is predicted with forecasting error bounds by VECM model, based on the long-run relationship between housing prices and fundamental variables. If the current price goes over upper bound of the predicted price, the possibility of bubble existence will be high. This analysis is done over nationwide and city-level(Seoul, Pusan, Incheon, Kwangju, Daejeon). According to the result, the bubble in housing price turns out to exist only Kangnam area and Seoul. Moreover, the financial institution liquidity is the significant variable all over analysed areas. The result of the research is expected to be able to provide a meaningful implication in the government`s policy selection about real asset market.
본 연구의 목적은 최근 일부 지역에서 강한 반등세를 보였던 한국 주택가격의 버블 존재 여부를 평가하는 것이다. 이는 1990년대 일본의 예에서 볼 수 있듯이 주택시장의 버블 붕괴가 가계 자산의 감소에 따른 소비 위축, 경기 침체로 이어질 수 있다는 점에서 분석의 의미가 있다 할 수 있다.
버블 여부의 평가를 위해서 본 연구에서는 우선 Gallin(2006), Mikhed&Zemcik(2009)의 주택가격 결정모형을 바탕으로 하여 두 단계에 걸쳐서 계량분석을 실시하였다. 첫번째는 ‘단위근 및 공적분 검정 방법’으로 우선 주택가격과 기타 거시경제 변수(전세가격, 경제상황, 주택건설인허가실적, 이자율, 금융기관 유동성)의 시계열 데이터에 대해서 단위근 및 공적분의 존재 여부를 판단하였다. 두번째는 ‘Case & Shiller(2003) methodology’이다. 여기서는 벡터오차수정모형(VECM)을 이용하여 이론적인 주택가격 및 예측오차를 이용한 ‘Bounds’를 설정하고 실제 주택가격이 예측 가격의 ‘upper bound’를 상방으로 이탈하면 버블 존재 가능성이 있는 것으로 판단하였다. 그리고 동 분석은 전국 단위 및 도시 단위(서울, 부산, 인천, 광주, 대전)로 실시하였다.
분석 결과에 따르면, 서울의 강남지역에서만 버블 존재 가능성이 있는 것으로 나타났으며 금융기관 유동성이 모든 분석 지역에 대해서 주택가격에 주요한 영향을 미치는 것으로 보였다. 본 연구결과는 향후 정부의 부동산 정책에 있어서 의미 있는 시사점을 제공할 수 있을 것으로 기대한다.
